Kentsel Dönüşümde Malik Hakları

Son güncelleme: 4 Eylül 2026 Okuma süresi: 7 dakika Türkçe ve Almanca danışmanlık

Hangi kurallar geçerli

Süreç, 6306 sayılı Kanun kapsamında binanın riskli yapı olarak tespitiyle başlar. Tespite karşı süresi içinde itiraz hakkı vardır.

Kararlar arsa payının üçte iki çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan maliklerin hisseleri kanuni usulle satışa çıkarılabilir; sürece katılmamak hakkı korumaz.

Süreç nasıl başlar?

Kentsel dönüşüm, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit, lisanslı kuruluşlarca yapılır ve maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Tespite karşı süresi içinde itiraz hakkınız bulunur.

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra malikler, binanın yıkımı ve yeniden yapımı konusunda karar almak üzere toplanır. Burada hisse çoğunluğu esastır: kararlar arsa payının 2/3 çoğunluğuyla alınır.

Kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecekler

Müteahhitle imzalanacak sözleşme sürecin en kritik belgesidir. Sözleşmede yer alması gereken temel unsurlar:

Verilecek bağımsız bölümün kat, cephe ve net metrekaresi — "benzer daire" ifadesi yeterli değildir
Teslim süresi ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart
Kira yardımı tutarı, süresi ve ödeme takvimi
Teminat: ipotek, banka teminat mektubu veya arsa payı devrinin aşamalandırılması
İskân (yapı kullanma izni) alınmadan devir yapılmaması
Müteahhidin sözleşmeyi devretme yetkisinin sınırlandırılması

2/3 çoğunluğa katılmayan malik

Arsa payının 2/3 çoğunluğuyla alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri, kanunda öngörülen usulle açık artırmayla satışa çıkarılabilir. Bu yüzden sürece katılmamak, hakkı korumak yerine kaybettirebilir.

Yurt dışında yaşayan malikler çoğu zaman toplantılardan geç haberdar oluyor ve karar alındıktan sonra devreye giriyor. Bu noktada seçenekler daralıyor — süreci baştan takip etmek çok daha etkili.

Yurt dışındaki malik ne yapmalı?

Vekâletname ile toplantılarda temsil edilebilir, sözleşme müzakerelerine katılabilir ve imza atabilirsiniz. Biz sözleşme taslağını inceleyip aleyhinize olan maddeleri raporluyoruz, gerekiyorsa müteahhitle müzakereyi yürütüyoruz.

Ayrıca tapu kayıtlarını, arsa payınızı ve imar durumunu kontrol ederek pazarlık gücünüzü ortaya koyuyoruz.

Bu alanda yürüttüğümüz işler

Riskli yapı tespitinin incelenmesi ve itiraz
Malikler toplantısında vekaletle temsil
Kat karşılığı sözleşmenin müzakeresi ve denetimi
Teslim süresi, cezai şart ve kira yardımının güvenceye alınması
İpotek veya teminat mektubu ile alacağın güvencesi
İskân alınmadan devir yapılmamasının sağlanması
Sözleşmeye aykırılık hâlinde dava ve fesih süreçleri

Ücret ve süreç

Ön görüşme

İlk görüşme bağlayıcı değildir; dosyanın kapsamı ve izlenecek yol değerlendirilir. Dosyanızın yürütülebilir olup olmadığını bu görüşmede netleştiriyoruz.

Yazılı teklif

Vekalet ilişkisi kurulmadan önce kapsam, avukatlık ücreti ve tahmini masraflar yazılı olarak paylaşılır.

Resmî masraflar

Harç, noter, bilirkişi ve vergi gibi kalemler ayrı gösterilir ve doğrudan ilgili kuruma ödenir.

Süreler beklemez

Zamanaşımı ve hak düşürücü süreler dosyanın kaderini belirler. Durumunuzu bugün paylaşın; ilk değerlendirmeyi birlikte yapalım.

Sözleşmenizi inceletin

Sık sorulan sorular

Yurt dışındayım, toplantıya katılamıyorum. Ne yapabilirim?

Vekâletname ile temsil edilebilirsiniz. Vekâletnamede kentsel dönüşüm sürecine ilişkin yetkilerin açıkça yer alması gerekir.

Sözleşmeyi imzalamazsam ne olur?

Arsa payının 2/3 çoğunluğuyla karar alınmışsa, katılmayan maliklerin hissesi kanuni usulle satışa çıkarılabilir. Süreci takip etmek önemlidir.

Kira yardımı kimden alınır?

Sözleşmeye göre müteahhitten; ayrıca kanun kapsamında Bakanlık tarafından sağlanan kira yardımı imkânı da bulunmaktadır.

Sözleşmeyi imzalamadan önce inceletebilir miyim?

Evet, önerimiz de budur. Taslağı gönderin; risk taşıyan maddeleri ve eksik güvenceleri raporlayalım.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayda hukuki danışmanlık yerine geçmez. Süreler ve oranlar mevzuat değişikliğiyle güncellenebilir.

Kentsel dönüşümde malik hakları