Gayrimenkul Hukuku · Immobilienrecht

Gayrimenkul Alım Satım ve Tapu Devri — Almanya'dan Güvenli İşlem

Mesafe, tapu devrindeki riskleri büyütür: ipotek, haciz, kaçak yapı, mirasçı ihtilafları… Satın almadan önce kapsamlı tapu incelemesi (due diligence) yapıyor, sözleşmenizi hazırlıyor ve tapu devrini vekaletname ile sizin adınıza tamamlıyoruz.

Ücretsiz ön görüşme
‰40
Toplam tapu harcı (alıcı + satıcı, binde 20'şer)
5 yıl
Değer artış kazancı vergisinde kritik elde tutma süresi
1–4 hafta
İnceleme ve belge hazırlığı; tapuda işlem aynı gün
0 seyahat
Vekaletname ile tapuda temsil

Neden tapu işlemi için avukat şarttır?

Satın aldığınız veya sattığınız taşınmaz üzerinde şunlardan biri bulunabilir — ve çoğu, tapuya bakılmadan anlaşılamaz:

  • İpotek, haciz veya ihtiyati tedbir gibi kısıtlamalar,
  • Şerh, intifa hakkı veya oturma hakkı gibi üçüncü kişi hakları,
  • İmar barışı kapsamı veya kaçak yapı sorunları,
  • Mirasçılar arası ihtilaflar,
  • Geçit hakkı veya komşuluk uyuşmazlıkları.

Tapu sicili üzerinde yaptığımız detaylı inceleme ve kapsamlı hukuki durum tespiti (due diligence), bu riskleri işlemden önce ortaya çıkarır.

Tapu devri adım adım

  1. Ön hazırlık ve belge temini

    Güncel tapu kaydı ve imar durumu belgesi çıkarılır; belediyeden rayiç değer yazısı alınır; satıcının son 5 yıllık tapu hareketleri kontrol edilir.

  2. Hukuki durum tespiti (due diligence)

    Şerh, ipotek ve haciz kontrolü; imar planı ve yapı ruhsatı uygunluğu; varsa kiracı durumu ve tahliye taahhüdü; kat mülkiyeti/kat irtifakı; aidat ve emlak vergisi borcu sorgulaması.

  3. Sözleşme aşaması

    Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlanır (noterde veya avukat nezdinde); kaparo şartları ile cayma ve cezai şart hükümleri düzenlenir.

  4. Tapu müdürlüğü işlemleri

    Tapu harcı (alıcı ve satıcı için binde 20'şer) ve döner sermaye bedeli yatırılır; taraflar tapuda hazır bulunur veya vekille temsil edilir; yeni tapu senedi teslim alınır.

Vekaletnamede hangi yetkiler olmalı?

Tapu işlemleri için düzenlenecek özel yetkili vekaletnamede özellikle şunlar yer almalıdır:

  • Tapu sicil müdürlüklerinde alım ve satım yetkisi
  • Tapu harcı ve döner sermaye yatırma yetkisi
  • İpotek fekki veya tesisi yetkisi
  • Kat mülkiyeti devri yetkisi
  • Cins değişikliği ve ifraz/tevhit yetkisi

Satıcıysanız: mülkünüzü Almanya'dan satmak

  • Alıcıyı satış vaadi sözleşmesiyle bağlayın, kaparo alın.
  • Tapu harcı paylaşımını sözleşmeye açıkça yazın.
  • Satış bedelini tapuda eksiksiz beyan edin — eksik beyan hem cezai yaptırım hem de ileride vergi denetimi riski doğurur.
  • Edinmeden itibaren 5 yıl içindeki satışlarda değer artış kazancı vergisi yükümlülüğünüzü kontrol ettirin.
  • Almanya'daki vergi mukimliğiniz nedeniyle çifte vergilendirme durumunu değerlendirin.

Alıcıysanız: Almanya'dan Türkiye'de yatırım

  • Tapu hukuki incelemesi (due diligence) mutlaka yaptırın.
  • Taşınmazın fiili durumunun tapu kaydıyla uyumunu doğrulatın.
  • Proje aşamasındaki gayrimenkullerde müteahhidi araştırın.
  • Satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirerek güvence sağlayın.
  • Ödemeleri banka kanalıyla ve sözleşmeye uygun yapın.
Sık görülen tuzak: "Elden ödeme" ve tapuda düşük bedel gösterme talepleri. Kısa vadede masraf azaltıyor gibi görünse de vergi cezası, ispat sorunu ve olası iptal davalarında ciddi hak kaybı riski doğurur. Banka kanalı ve gerçek bedel beyanı, sizi koruyan en güçlü delildir.

SSS

Tapu işlemlerinde sıkça sorulan sorular

Türkiye'ye gelmeden tapu işlemini tamamlayabilir miyim?

Evet. Türk konsolosluğundan veya Alman noterinden tapu işlemleri için özel olarak düzenlenmiş vekaletname ile tüm alım-satım işlemleri avukatınız aracılığıyla tamamlanır.

Tapu harcını kim öder, oranı nedir?

Alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 (toplam binde 40) öder; taraflar sözleşmeyle bu paylaşımı farklı düzenleyebilir. Harç matrahı, taşınmazın rayiç bedelinden düşük olamaz.

Mülkümü satarsam Türkiye'de vergi öder miyim?

Edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız değer artış kazancı vergisi doğabilir; 5 yılı aşan satışlarda doğmaz. Almanya'daki vergi durumunuz için ayrıca bir Alman vergi danışmanına danışmanızı öneririz.

İmar sorunu olup olmadığını nasıl öğrenirim?

İmar durum belgesi ve yapı ruhsatı kontrolüyle taşınmazın kaçak yapı veya imar barışı kapsamında olup olmadığı tespit edilir. Due diligence hizmetimiz kapsamında tüm kontrolleri yapıp kapsamlı bir rapor sunuyoruz.

Tapu işlemi ne kadar sürer?

Belgeler tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğünde işlem aynı gün biter. Belge hazırlığı, borç sorgulamaları ve hukuki inceleme ise 1 ila 4 hafta sürebilir.

İmza atmadan önce inceletin

Almanya'dan Türkiye'de güvenle gayrimenkul almak veya satmak için tapu incelemesi ve hukuki durum tespitiyle işleminizi güvence altına alalım. İlk görüşme ücretsizdir.