Gayrimenkul Hukuku · Immobilienrecht

Gayrimenkul Alım Satım ve Tapu Devri — Almanya'dan Güvenli İşlem

Mesafe, tapu devrindeki riskleri büyütür: ipotek, haciz, kaçak yapı, mirasçı ihtilafları… Satın almadan önce kapsamlı tapu incelemesi (due diligence) yapıyor, sözleşmenizi hazırlıyor ve tapu devrini vekaletname ile sizin adınıza tamamlıyoruz.

Son güncelleme: 4 Eylül 2026 Okuma süresi: 7 dakika Türkçe ve Almanca danışmanlık
Gayrimenkul & Tapu
Mülkiyet tapu tescilinden doğar; ödeme tek başına yeterli değildir.

Hangi kurallar geçerli

Taşınmaz mülkiyeti tapu siciline tescille kazanılır. Harici satış sözleşmesi veya ödeme yapılmış olması tek başına mülkiyet doğurmaz.

Satın almadan önce tapu kaydındaki şerh, haciz, ipotek ve beyanlar ile imar durumu incelenmelidir. Devirden sonra yapılan inceleme, ortaya çıkan yükü ortadan kaldırmaz.

Neden tapu işlemi için avukat şarttır?

Satın aldığınız veya sattığınız taşınmaz üzerinde şunlardan biri bulunabilir — ve çoğu, tapuya bakılmadan anlaşılamaz:

  • İpotek, haciz veya ihtiyati tedbir gibi kısıtlamalar,
  • Şerh, intifa hakkı veya oturma hakkı gibi üçüncü kişi hakları,
  • İmar barışı kapsamı veya kaçak yapı sorunları,
  • Mirasçılar arası ihtilaflar,
  • Geçit hakkı veya komşuluk uyuşmazlıkları.

Tapu sicili üzerinde yaptığımız detaylı inceleme ve kapsamlı hukuki durum tespiti (due diligence), bu riskleri işlemden önce ortaya çıkarır.

Tapu devri adım adım

Vekaletnamede hangi yetkiler olmalı?

Tapu işlemleri için düzenlenecek özel yetkili vekaletnamede özellikle şunlar yer almalıdır:

  • Tapu sicil müdürlüklerinde alım ve satım yetkisi
  • Tapu harcı ve döner sermaye yatırma yetkisi
  • İpotek fekki veya tesisi yetkisi
  • Kat mülkiyeti devri yetkisi
  • Cins değişikliği ve ifraz/tevhit yetkisi

Satıcıysanız: mülkünüzü Almanya'dan satmak

  • Alıcıyı satış vaadi sözleşmesiyle bağlayın, kaparo alın.
  • Tapu harcı paylaşımını sözleşmeye açıkça yazın.
  • Satış bedelini tapuda eksiksiz beyan edin — eksik beyan hem cezai yaptırım hem de ileride vergi denetimi riski doğurur.
  • Edinmeden itibaren 5 yıl içindeki satışlarda değer artış kazancı vergisi yükümlülüğünüzü kontrol ettirin.
  • Almanya'daki vergi mukimliğiniz nedeniyle çifte vergilendirme durumunu değerlendirin.

Alıcıysanız: Almanya'dan Türkiye'de yatırım

  • Tapu hukuki incelemesi (due diligence) mutlaka yaptırın.
  • Taşınmazın fiili durumunun tapu kaydıyla uyumunu doğrulatın.
  • Proje aşamasındaki gayrimenkullerde müteahhidi araştırın.
  • Satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirerek güvence sağlayın.
  • Ödemeleri banka kanalıyla ve sözleşmeye uygun yapın.
Sık görülen tuzak: "Elden ödeme" ve tapuda düşük bedel gösterme talepleri. Kısa vadede masraf azaltıyor gibi görünse de vergi cezası, ispat sorunu ve olası iptal davalarında ciddi hak kaybı riski doğurur. Banka kanalı ve gerçek bedel beyanı, sizi koruyan en güçlü delildir.

Bu alanda yürüttüğümüz işler

  • Satın alma öncesi tapu ve imar incelemesi
  • Satış vaadi ve kat karşılığı sözleşmelerinin denetimi
  • Tapu müdürlüğünde devir işlemlerinin yürütülmesi
  • Tapu iptal ve tescil davaları
  • Kira uyuşmazlıkları, tahliye ve kira tespiti davaları
  • Ecrimisil ve müdahalenin men'i talepleri
  • İpotek tesisi ve fekki işlemleri
  • Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin süreçler

Ücret ve süreç

Ön görüşme

İlk görüşme bağlayıcı değildir; dosyanın kapsamı ve izlenecek yol değerlendirilir. Dosyanızın yürütülebilir olup olmadığını bu görüşmede netleştiriyoruz.

Yazılı teklif

Vekalet ilişkisi kurulmadan önce kapsam, avukatlık ücreti ve tahmini masraflar yazılı olarak paylaşılır.

Resmî masraflar

Harç, noter, bilirkişi ve vergi gibi kalemler ayrı gösterilir ve doğrudan ilgili kuruma ödenir.

Süreler beklemez

Zamanaşımı ve hak düşürücü süreler dosyanın kaderini belirler. Durumunuzu bugün paylaşın; ilk değerlendirmeyi birlikte yapalım.

Taşınmazınızı inceletin

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayda hukuki danışmanlık yerine geçmez. Süreler ve oranlar mevzuat değişikliğiyle güncellenebilir.

İmza atmadan önce inceletin

Almanya'dan Türkiye'de güvenle gayrimenkul almak veya satmak için tapu incelemesi ve hukuki durum tespitiyle işleminizi güvence altına alalım. İlk görüşme bağlayıcı değildir.