GAYRİMENKUL HUKUKU NEDİR ?
Gayrimenkul, taşınmaz manasına gelmektedir. Gayrimenkul hukuku bugün taşınmazlara yönelik her türlü hukuki işleri ifade eder. Bu nedenle Türk Medeni Kanunu içerisinde yer alan eşya hukukunun önemli bir kısmını gayrimenkul hukuku oluşturur. Bugün taşınmaz denildiği zaman çok kapsamlı bir kavramla karşılaşmış oluruz. Bunun içine çok katlı rezidans, plazalar da girer, apartman site vb. yerleşim yerleri de. Arazı tarla vb. taşınmazlar da girer, her türlü işyeri de girer. Taşınmazlar büyük oranda tapu kayıtlarına konu olurlarken tapu kaydında yer almayacak olanları da vardır. Ancak ne olursa olsun her türlü taşınmaza ilişkin mesele gayrimenkul hukuku içerisinde yer bulmuştur.
Gayrimenkul hukuku içerisine tapu işlerinin yapılması ile birlikte buradan doğan iptal ve düzeltme davaları, ayni hak kurulması – şahsi hak kurulması işleri, yapı projelerinin hukuk kurallarına uygun olarak çizilmesinin denetimi, taşınmazlara ilişkin idari davalar, kat irtifakı – kat mülkiyeti kurulması, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri ve bunları satmaları ve daha birçok dava ve sözleşme hazırlama işleri girer. Görüldüğü üzere bu kavram çatı bir kavramdır. Bunun içinde idare hukukuna, medeni hukuka, eşya hukukuna, ceza hukukuna ve hukukun başka birçok alanına temas eden iş ve işlemler girer.Türkiye inşaat bakımından zengin bir ülke konumundadır. Bununla beraber her bir inşaat bakımından bir çok hukuki iş ve işlemler doğar. Aynı oranda da ihtilaf doğar. Sözleşmelerin hazırlanması, eser, hizmet, satış, kira, arsa payı veya kat karşılığı inşaat vb. sözleşmelerin hükümlerinin hukuki zeminde gerçekleştirilmesi gayrimenkul hukukuna yönelik bilginin ve araştırmanın sürekliliğine bağlıdır. Bu işlerin avukat ile takip edilmesi bir zorunluluk değildir. Ancak sürekli değişen mevzuatın takibi ve yorucu dava takibi işlerini herkes her zaman yapamayabilir. Bu nedenle deneyim sahibi bir gayrimenkul hukuku avukatının hukuki desteği her zaman yararlı olacaktır.Bu alanda ofisimize sorulan bir çok sorunun cevabının yer aldığı ve uygulamada da sıklıkla karşılaştığımız bazı konulara ilişkin makalelerimizi web sitemizde yayınlayarak bu alanda bilgi vermekteyiz.
KİRACI TAHLİYE DURUMLARI
BKT Hukuk Ve Danışmanlık Olarak Kiracınızı çıkarma durumlarını ele aldık ;
Kira sözleşmesi belirli süreli yapılmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi halinde kiracı evden çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı evden ancak kanunda yer alan sebepler dahilinde çıkarılabilir.
1.İHTİYAÇ NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ :
Kiraya veren kişinin kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin, konut ihtiyacı olması durumunda kiracının tahliyesi istenebilir. Kiraya verenin bu ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekir. Örneğin, kiraya verenin aynı bölgede başka bir taşınmazı varsa ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. 6 aylık süre sonunda sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracıya 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemişse tahliye davası açılabilir. Fesih döneminin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, kira kontratının süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir. İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi sağlandıktan sonra taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
2. TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ :
Evin tadilata ihtiyacı olması halinde kiracının tahliyesi istenebilir. Ancak küçük tadilatlardan bahsedilmemektedir. Evin yeniden yıkılıp inşa edilmesi veya yıkım olmaksızın değiştirilmesi, genişletilmesi gibi önemli tadilatlar olması gerekir. Bu tadilat sırasında kiracının evi kullanması mümkün olmaması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. 6 aylık süre sonunda sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracıya 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemişse tahliye davası açılabilir. Fesih döneminin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, sözleşme süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir. Tadilat nedeniyle kiracı tahliyesinde kiralama yasağı söz konusudur. Tadilatın sona ermesinden itibaren ev, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
3.TAHLİYE TAAHHATNAMESİNE DAYANARAK KİRACININ TAHLİYESİ :
Kiracının belirli bir süre sonra evi boşaltacağına dair beyanda bulunmasıdır. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden sonra yapılması gerekir. Kira sözleşmesiyle birlikte yapılmışsa geçersiz olur. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin sona ermesiyle birlikte kiracının evden çıkması gerekir. Eğer kiracı evden çıkmamışsa sürenin bitmesiyle birlikte 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Aynı zamanda kiracıya icra takibi başlatılarak da tahliyesi istenebilir.
4. KİRACININ KİRAYI ÖDEMEMESİ SEBEBİ İLE TAHLİYESİ :
Kiracı, aynı yılın içerisinde kiraladığı taşınmazın 2 kira bedelini ödememişse kiracının çıkarılması mümkündür. Kiranın ödenmemesi halinde kiracıya 2 haklı ihtar çekilmesi gerekir. Örneğin bir kira yılı döneminde kiracının mart ve mayıs ayına ait kira bedellerini ödemediğini düşünelim. Her iki aya ait kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Kira yılının bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
5.KİRACININ BAŞKA BİR EVİ OLMASINDAN KAYNAKLI TAHLİYESİ :
Kiracının veya eşinin, kiralanan yerle aynı ilçede veya belediye sınırları içerisinde başka bir evi varsa kiracının tahliyesi istenebilir. Bu tahliye sebebinden yararlanılabilmesi için kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi gerekir. Eğer kira sözleşmesi kurulurken, kiraya veren bu durumu biliyorsa kiracının tahliyesi istenemez.
6.KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACININ TAHLİYESİ :
Kiracının kiraladığı taşınmazdaki komşularına saygı gösterme ve kiralalanı özenle kullanma sorumluğu bulunmaktadır.Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmak, özen göstermek, temizlik ve bakım giderlerini sağlamak, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmek zorundadır. Aynı zamanda komşuluk kurallarına uyması gerekir. Bunlar kiracının özen yükümlülüğüdür. Kiracının yükümlülüğüne uygun davranmaması halinde tahliyesi istenebilir.
7.ÖNEMLİ SEBEPLERDEN ÖTÜRÜ KİRACININ TAHLİYESİ :
Kiracı ve kiralayan arasında sözleşmenin devamını çekilmez kılan sebepler varsa her iki taraf da sözleşmeyi sona erdirebilir.
8.KİRACININ İFLAS ETMESİ SEBEBİ İLE TAHLİYESİ :
Kiracının iflas etmesi halinde kiraya veren, kiracıya veya iflas masasına yazlı bir bildirimde bulunarak, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesi istenebilir. Güvence gösterilmesi için uygun bir süre verilir. Bu sürenin bitmesiyle birlikte kiraya verene güvence verilmemişse sözleşme feshedilebilir.
KİRASINI ÖDEMEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR ?
Ev sahibine kirasını düzenli ödemeyen kiracının ya da kirasını hiç ödemeyen kiracının evden çıkartılabilmesi için 3 yol vardır.
Bunlar ;
2 haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir. Bu ihtarnamede; “kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazmalıdır. Kiracı 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.
İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenir. Eğer sadece kira bedelleri isteniyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.
GAYRİMENKUL – İNŞAAT HUKUKU VERDİĞİMİZ HİZMETLER NEDİR ?
Gayrimenkul ve İnşaat, toplumun hemen her kesimini yakından ilgilendiren sektörlerdir. Kira sözleşmelerinden gayrimenkul tesciline, tapu işlemlerinden kamulaştırmaya kadar çok sayıda başlık içeren bu sektörlerde zaman zaman çeşitli uyuşmazlıklar ve dava konuları ortaya çıkabilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku ya da İnşaat Hukuku, bu sektörlerdeki hukuki sorunların çözümü, anlaşmazlıkların giderilmesi ve ilgili kanunlar çerçevesinde ilgili tarafların haklarının korunması gibi konularla ilgilenen hukuk dalıdır.
MGC Legal, Gayrimenkul Hukuku alanında ihtiyaç duyulan her türlü hizmeti güncel mevzuata göre sağlamaktadır. Peki, Gayrimenkul Hukuku nedir? MGC Legal’in Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku alanında ki hizmetleri nelerdir?
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul Hukuku; konut, daire, müstakil ev, apartman, arsa ve tarla gibi taşınmazlara ilişkin hakları belirleyen hukuki süreçtir.
Gayrimenkul uzlaşmazlıklarının çözümü için esasların belirlendiği hukuk dalı olan Gayrimenkul Hukuku, Medeni Hukuk’ta “Eşya Hukuku” kapsamında değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku; karmaşık ve zor bir alandır. Özel bir uzmanlık gerektirir. Çünkü, bu sektörlerde hukuki anlamda istisnai durumlar fazladır. Bu sebeple, bu alanda uzmanlaşmış hukukçular tarafından Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku hizmeti sağlanabilir.
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku’nun Kapsamı Nedir?
Gayrimenkul Hukuku, taşınmaz mallar konusunda destek sağlayan bir alandır. Taşınmazlar; konut, arsa, her türlü bina ya da tarla gibi mali değeri ve tarafları olan varlıklardır.
Bu hukuk dalının kapsamı çok geniştir. Kira sözleşmesi şartlarına uymayan ev sahiplerinden evi boşaltmayan kiracının tahliyesine, ortaklığın giderilmesinden tapu kaydının düzeltilmesine kadar birçok konu, gayrimenkul ve inşaat hukuku kapsamına girer. Ayrıca;
Ev sahibi – kiracı sorunları,
Mirasçıların ortak olduğu gayrimenkul anlaşmazlıkları,
Haksız yere işgal edilen taşınmazlar,
Kamulaştırma,
Kat karşılığı uyuşmazlıkları gibi çok sayıda konu hakkında sağlanan hizmetler de Gayrimenkul Hukuku kapsamında değerlendirilir.
Gayrimenkul Hukuku oldukça geniş kapsamlıdır ve alt dalları da vardır.
Gayrimenkul Hukuku Davaları Nelerdir?
Gayrimenkul Hukuku davaları oldukça fazladır. Yaygın olarak gayrimenkul tahliye davaları söz konusu olmaktadır. Ancak, gayrimenkullerde dava konusu çok sayıda başlık vardır. Gayrimenkul davaları arasında yaygın olanlar şöyle sıralanabilir;
Tapu kaydı düzeltilmesi davası,
İpotek davaları,
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi davası,
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları,
Mirastan mal kaçırma (Muris Muvazaası) davası,
Gayrimenkule müdahalenin men-i davası,
Tapu iptal ve tescil davaları,
İşgal tazminatı (ecri misil) davası,
Önalım (şufa) davası,
Kamulaştırma davaları,
Acele kamulaştırma davası,
Kamulaştırmasız el atma davası,
Bina sözleşmeleri davaları,
Kat karşılığı sözleşmesinin düzenlenmesi davası,
Türkiye’de gayrimenkul edinen yabancıların taraf olduğu davalar.
Gayrimenkul davaları; kişiler, kurumlar ya da işletmeler arasında olabilir. Özel ya da kamu kurumları, bu davalarda taraf olabilmektedir. Bu sebeple, gayrimenkul davaları, farklı kanunlarla ya da hukuk dalları ile ilişkilidir.
İlginizi Çekebilir: İnşaat Şirketleri ve Yapı Ruhsatı (İnşaat Ruhsatı) Hakkında Temel Bilgiler ve Uygulamalar.
MGC Legal’in Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Hizmetleri Nelerdir?
MGC Legal, Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku hizmetlerinde uzman hukukçularla destek sağlamaktadır. Ticari gayrimenkul geliştiricileri, yönetim şirketleri, gayrimenkul yatırım fonları, borç verenler gibi taraflara hukuki hizmet sunulmaktadır.
Mülk finansmanı, gayrimenkul satın alma, geliştirme ve kiralama, gayrimenkul yönetimi ve elden çıkarılması gibi konularda hukuk danışmanlığı hizmetleri verilmektedir.
MGC Legal avukatları, gayrimenkul sektörü hakkında geniş bilgi sahibidir. Gayrimenkul işlemlerinde herhangi bir anlaşmazlık durumunda müvekkillerin üzerindeki hukuki riskler ve sorumluluklar konusunda profesyonel süreçler işletilmektedir.
Ayrıca, gayrimenkul satın alma, yönetim ve elden çıkarma konularında tüzel kişilere destek verilmektedir. Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku alanlarında sağlanan hizmetler şunlardır;
Gayrimenkul alım satım süreçlerinin hazırlanması, müzakere edilmesi ve kapatılması,
Gayrimenkul işlemlerinde detaylı durum tespiti ve denetim,
Gayrimenkul geliştirme,
Emlak yönetim planları,
Gayrimenkul finansmanı,
İpotek yapılanması,
Arazi değerleme uyuşmazlıkları,
Kira sözleşmeleri hazırlanması,
İmar ve izin uyuşmazlıkları,
Kamulaştırma uyuşmazlıkları,
Emlak vergisi uyuşmazlıkları,
İnşaat sözleşmesi hazırlanması, müzakere edilmesi ve yürütülmesi,
İnşaat anlaşmazlıklarının ele alınması.
